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假的真不了——陈宝成回击“大众网”之一

假的真不了

——陈宝成回击“大众网”之一

7月15日,大众网刊发《网曝平度“暴力拆迁”失实:个别户要价远超标准》,披露了金沟子村《房地产权证》封面和一张内页的复印件(附图一)。该信息为我们依法维权提供了重要内容,因此有必要回应。

在法律效力上,复印件不等于原件;在无原件核对时,复印件不具证明力。通过比对青岛市国土资源和房屋管理局颁发的《房地产权证》相关内容(附图二,有关隐私信息已处理),发现问题如下:
    一、金沟子村《房地产权证》的“房地产权利人”一栏,为“平度市城关街道办事处金沟子村民委员会”。
    这说明:上述房地产权利人是村委,而非村民;村民对所居住楼房并无所有权和法律上的使用权,遑论其他物权。

因此,金沟子村民对所居住楼房的买卖、转让等处分行为均不被法律承认;金沟子村民和“购买”该村安置楼的不特定社会公众被欺骗,相关权利人的利益遭受重大损失,面临极大的法律风险。

对比此前,金沟子村每户村民合法取得的宅基地房屋都有农村《集体土地建设用地使用证》。据《物权法》152条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

金沟子村依法维权群众的根本利益所在之一,是宅基地权益。因为当地政府不再批准动村民宅基地上建筑的“一砖一瓦”,也不另批宅基地,今后金沟子村村民要获得宅基地,将成为难题。村民如有住房需求,就必须拿世世代代免费使用的宅基地住房换取没有权属证明的楼房。失去宅基地的农民,还将面临生活、生产方式转变。对于长期从事农业生产的农民来说,生活成本增加和耕种不便,成为最现实的问题。    

二、金沟子村《房地产权证》登记时间是2010年8月17日,编号为:青房地权市字第201066584号。但据平度政务网刊登的金沟子村村务公开显示,金沟子村东区安置楼封顶仪式于2010年10月13日举行,2011年8月29日该村村委组织村民抓阄入住东西区安置楼(附图三、四)。
    房地产权证的办理时间,是在房屋竣工验收之后、交付购房者之前。此时间段内,房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记;对符合规定的申请,房地产管理部门应在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定,并颁发房地产权证。

据此,金沟子村《房地产权证》受理登记申请最早是2010年7月18日,此时安置楼尚未竣工,依法不能办理《房地产权证》;若办理,则属违法、违规,应追究相关责任人的法律责任和党纪政纪责任。金沟子村《房地产权证》登记时间早于楼房建成时间,更早于村民抓阄时间,进而再次证明金沟子村《房地产权证》系违法、违规办理。
    第三,金沟子村《房地产权证》中土地取得方式为:划拨,且“划拨”二字为该内页中唯一手写的内容。
    按照青岛市房地产证封三“注意事项”第四条(附图五):除房地产登记机构外,其他单位或个人不得在本证上注记事项或加盖印章。
    从程序上说,土地取得方式的文字应为打印;若手写,则应加盖房地产登记机构印章。没有印章的手写部分应归于无效;构成刑事犯罪的,应追究其刑事责任。

按照《刑法》第280条规定,伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关的公文、证件、印章的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利;情节严重的,处三年以上十年以下有期徒刑。

金沟子村《房地产权证》系由有关国家机关颁发的证件,通过上述分析显然可知,已构成伪造或变造该证件的行为,且对金沟子村民和其他不特定社会公众的合法利益造成重大不利影响,故应受刑法上述规定调整,追究相关人员刑事责任。
    从实体上说,“划拨”的前提为土地系国有。而金沟子村东西区安置楼的土地从历史上就属金沟子村集体所有的耕地。

按照宪法规定,国家征收农村集体土地,应当基于公共利益需要。按照《土地管理法》第45条规定,征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的,由国务院批准;征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。

如土地性质为划拨,必然要征收。按上条规定,金沟子村安置楼的划拨地需国务院或省级政府批准。那么,按照法律规定,金沟子村安置楼的耕地何时被征为国有?基于何种公共利益实施征地?相关法律手续是否齐全?将本村土地征为国有之后再划拨给本村,意义何在?
    第三,金沟子村《房地产权证》中,共有情况、建筑面积、规划用途、使用权面积等四栏空白至2013年7月9日、10日接受“大众网记者”采访时;套内建筑面积、房屋性质、土地用途、使用年限、使用面积、分摊面积栏被遮挡而无从得知。
    按照青岛市实际状况,共有情况、建筑面积、规划用途、套内建筑面积、房屋性质、土地用途、使用年限等内容应在《房地产权证》中明确记载。金沟子村《房地产权证》为何故意缺失上述关键内容?
    第四,青岛市国土资源和房屋管理局正式颁发的《房地产权证》共八页,分别为封面、封二(国土部、住建部监制,含条形码、注册号)、第一页(政府公章)、第二页(房地产权证主要内容)、第三页(附记和填发单位公章)、第四页(房地产权证附图,宗地图,房屋建筑面积测算表)、封三(注意事项)、封底。

因此,金沟子村委应公布所谓《房地产权证》原件全部内容,以证明该《房地产权证》系合法取得、原集体耕地转为国有划拨土地的程序和实体均合法、村民对安置房拥有合法物权。

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